Eerdere Volgende

 

Emptio tolit locatum
(koop breekt huur)

senator.gif (1977 bytes)

Prota - Verbintenissenrecht

53

Huur/verhuur; pacht

Ook de overeenkomst van huur en verhuur is een wederkerige overeenkomst. De verhuurder neemt de verplichting op zich van een zaak het gebruik en het genot voor een bepaalde tijd af te staan, de huurder verplicht zich daarvoor geld, huurpenningen, te betalen. Over en weer kan men elkaars prestaties afdwingen met de actie uit verhuur, actio locati en de actie uit huur, actio conducti. Onder dezelfde benaming viel ook het verpachten van een stuk grond ter bewerking door de pachter, colonus. De positie van de pachter was dus in beginsel gelijk aan die van de huurder. Bij ons wordt de pachtovereenkomst niet onder huur en verhuur begrepen en is zij bij afzonderlijke wet geregeld.[1]

Het recht van de huurder is een persoonlijk recht; zakenrechtelijk gezien is hij slechts houder van de gehuurde zaak. Als derhalve de verhuurder de verhuurde zaak vervreemdt, kan de huurder zijn recht niet handhaven tegen de verkrijger.[2] Hij heeft slechts een persoonlijke actie uit de huurovereenkomst tegen de verhuurder wegens diens wanprestatie. Julianus:

D. 19, 2, 32 Iulianus libro quarto ex Minicio: Qui fundum colendum in plures annos locaverat, decessit et eum fundum legavit. Cassius negavit posse cogi colonum, ut eum fundum coleret, quia nihil heredis interesset. quod si colonus vellet colere et ab eo, cui legatus esset fundus, prohiberetur, cum herede actionem colonum habere: et hoc detrimentum ad heredem pertinere: sicuti si quis rem, quam vendidisset nec dum tradidisset, alii legasset, heres eius emptori et legatario esset obligatus. Iemand die een stuk grond voor meerdere jaren ter bewerking had verpacht is overleden en heeft dat stuk grond gelegateerd. Cassius heeft gezegd dat de pachter niet gedwongen kon worden dat stuk grond te bewerken, omdat dat voor de erfgenaam van geen enkel belang was. Maar als de pachter het wl zou willen bewerken en door de legataris daarin wordt belemmerd, dan heeft de pachter een actie tegen de erfgenaam: en dit strekt ten nadele van de erfgenaam, juist als in het geval wanneer iemand een zaak die hij heeft verkocht maar nog niet geleverd aan een ander heeft gelegateerd: dan is zijn erfgenaam gebonden zowel jegens de koper als jegens de legataris.

De onbeschermdheid van de huurder en pachter tegenover de opvolger onder bijzondere titel wordt tot uitdrukking gebracht in de zinspreuk emptio tollit locatum ofwel koop breekt huur. Meestal trachtte de huurder zich tegen tussentijdse vervreemding te wapenen doordat hij de verhuurder verplichtte om bij de verkrijger voor hem dezelfde rechten te bedingen als die hij jegens de verhuurder had; ook dan echter was de huurder niet absoluutrechtelijk beschermd. De verkrijger kon evengoed de huurder uit zijn huis zetten, maar was dan jegens de verhuurder aansprakelijk wegens het niet-nakomen van het beding. De laatste kon dan van de verkrijger de schade opeisen, die hij - verhuurder - leed ten gevolge van de actie die de buitengeworpen huurder tegen hem had aangespannen. Zo loste zich alles langs de weg van de verbintenissen op. Gaius:

D. 19, 2, 25, 1 Gaius libro decimo ad edictum provinciale: Qui fundum fruendum vel habitationem alicui locavit, si aliqua ex causa fundum vel aedes vendat, curare debet, ut apud emptorem quoque eadem pactione et colono frui et inquilino habitare liceat: alioquin prohibitus is aget cum eo ex conducto. Wie een stuk grond heeft verpacht of een woning aan iemand heeft verhuurd moet, als hij om n of andere reden het stuk grond of het huis verkoopt, er voor zorgen dat ook de koper op dezelfde voorwaarden aan de pachter toestaat het genot van de grond te hebben en aan de huurder het huis te bewonen; anders zal hij, indien hij wordt belemmerd, tegen hem uit huur/pacht ageren.

Tegenwoordig is aan het recht van de huurder droit de suite toegekend, hetgeen betekent dat hij zijn recht uit de huurovereenkomst kan handhaven tegen de opvolger onder bijzondere titel van de verhuurder (de nieuwe eigenaar). Dit wordt vanouds enigszins onnauwkeurig aangeduid met het zinnetje: koop breekt geen huur. Onnauwkeurig, want het gaat hierbij niet om de koop, maar om de eigendomsoverdracht die op de koop of op een andere titel volgt. De formulering van art. 7A:1612 BW werkt deze onnauwkeurigheid in de hand.[3] Beter zou zijn te zeggen: vervreemding breekt geen huur. Daardoor komt het semi-absolute karakter van het recht van de huurder het best tot uiting.

bulletactio conducti: actie uit huur
bulletactio locati: actie uit verhuur
bulletcolonus: pachter
bulletemptio tollit locatum: koop breekt huur
bulletlocatio conductio: huur-verhuur

 

Voetnoten

[1]: Art. 7A:1584 lid 3 BW: De pachtovereenkomst wordt niet onder de overeenkomst van huur en verhuur begrepen. Zij wordt bij afzonderlijke wet geregeld.

[2]: Zie Z 2 en Z 3.

[3]: Art. 7A:1612 lid 1 BW: Door verkoop van het verhuurde wordt eene te voren aangegane huur niet verbroken, ten ware dit bij de verhuring mogt voorbehouden zijn.

 

 

 

 

 


 

Ga naar  Hoofdmenu Hogere  van Rechtsgeschiedenis RuG

Deze pagina is een poging de feitelijke toestand weer te geven,
zoals die de maker, R.J.H. Brink,
op bovenstaande
( ... ) genoemde moment bekend was

Aanvullingen en/of suggesties aanbevolen: rjhbrink@hotmail.com

 
Geschiedenis
RuG
Faculteit
Wat doen we?
GOM
Subseciva
Samenwerking Medewerkers
Byzantijnse bibliografie
Studs Tentamen
Caroussel
Adagia
Vakken Strikt wetenschappelijk